一、行情回顧

昨日，滬深兩市雙雙收跌。截止收盤(pán)，上證綜指收于3393.35點(diǎn)，跌14.06點(diǎn)，跌幅為0.01%；深成指收于10603.10點(diǎn)，跌11.32點(diǎn)，跌幅為0.64%；滬深300收于3985.63點(diǎn)，漲16.16點(diǎn)，漲幅為0.05%；創(chuàng)業(yè)板收于2201.30點(diǎn)，跌16.39點(diǎn)，跌幅為0.55%。兩市成交12813.05億元，較前一日交易量減少2.01%。大盤(pán)股強(qiáng)于小盤(pán)股。中證100上漲0.09%，中證500下跌0.93%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，好買(mǎi)基金研究中心，日期2024/12/25

31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中有3個(gè)行業(yè)上漲。其中，煤炭、銀行、石油石化表現(xiàn)居前，漲跌幅分別為1.13%、1.08%、0.28%，紡織服飾、社會(huì)服務(wù)、傳媒表現(xiàn)居后，漲跌幅分別為-2.04%、-2.04%、-2.12%。滬市有472只個(gè)數(shù)上漲，占比20.77%，深市有417只個(gè)數(shù)上漲，占比14.66%。非ST個(gè)股中，42只個(gè)股漲停，43只個(gè)股跌停。股指期貨主力合約漲跌不一，其中，1只期指好于現(xiàn)貨指數(shù)。

昨日，中債銀行間債券總凈價(jià)指數(shù)下跌0.00個(gè)百分點(diǎn)。

昨日，大部分歐美主要市場(chǎng)由于圣誕節(jié)未開(kāi)市。亞太市場(chǎng)中，日經(jīng)225指數(shù)上漲0.24%。

二、指數(shù)漲跌

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，好買(mǎi)基金研究中心，日期2024/12/25

三、新聞

1、12月MLF縮量續(xù)作，資金面保持寬松態(tài)勢(shì)

12月25日，央行公告開(kāi)展1年期中期借貸便利（MLF）操作3000億元，當(dāng)月16日MLF到期1.45萬(wàn)億元。與此同時(shí)，臨近年末資金面維持寬松，貨幣市場(chǎng)利率圍繞政策利率平穩(wěn)運(yùn)行。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家認(rèn)為，MLF縮量續(xù)作反映市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，資金面保持寬松態(tài)勢(shì)。今年央行完善了貨幣政策操作框架，MLF明確采用利率招標(biāo)，操作量由央行事先給定。此次MLF操作只投放3000億元，說(shuō)明央行對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性狀況的判斷是充裕的，進(jìn)一步大量投放的必要性較低。

這也可以從市場(chǎng)利率得到印證。12月以來(lái)，銀行間隔夜利率基本運(yùn)行在1.5%下方，國(guó)有大行發(fā)行的1年期同業(yè)存單利率已降至不足1.7%，各期限資金供給都非常充裕，為平穩(wěn)跨年、跨春節(jié)提供了適度寬松的流動(dòng)性環(huán)境，體現(xiàn)了對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最新要求的積極貫徹落實(shí)。

其次，央行流動(dòng)性投放渠道更加多樣，工具操作更為從容。業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家認(rèn)為，今年以來(lái)，央行工具箱得到了進(jìn)一步擴(kuò)充，在公開(kāi)市場(chǎng)操作中增加了國(guó)債買(mǎi)賣(mài)、買(mǎi)斷式逆回購(gòu)等工具，也有條件適度平滑四季度集中到期的MLF，減輕滾續(xù)操作壓力。10、11月央行MLF操作分別凈回籠890億元、5500億元，但通過(guò)國(guó)債買(mǎi)賣(mài)、買(mǎi)斷式逆回購(gòu)操作均實(shí)現(xiàn)了全月中長(zhǎng)期資金的凈投放，且期限品種更為靈活。

據(jù)機(jī)構(gòu)反映，12月央行也已開(kāi)展各類(lèi)工具操作，預(yù)計(jì)國(guó)債買(mǎi)賣(mài)、買(mǎi)斷式逆回購(gòu)的總操作量仍會(huì)顯著大于MLF到期量，保障了市場(chǎng)流動(dòng)性狀況充裕。往年年末，央行通過(guò)加大MLF操作的方式供應(yīng)流動(dòng)性。今年在降準(zhǔn)補(bǔ)充長(zhǎng)錢(qián)的基礎(chǔ)上，更多運(yùn)用買(mǎi)斷式逆回購(gòu)和7天期逆回購(gòu)操作，期限相對(duì)更短，利率也更低，既滿足了機(jī)構(gòu)跨年資金需求，又減輕了機(jī)構(gòu)負(fù)債成本，與整治手違規(guī)工補(bǔ)息、同業(yè)活期存款自律等打了一套組合拳，有利于穩(wěn)定銀行合理的凈息差，并進(jìn)一步向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)，推動(dòng)降低企業(yè)和居民信貸成本。

另外，新貨幣政策操作框架下，MLF操作更加市場(chǎng)化，中標(biāo)利率已不具備政策含義。下半年以來(lái)，MLF改為市場(chǎng)化利率招標(biāo)，參與機(jī)構(gòu)更多參考1年期同業(yè)存單利率投標(biāo)，因此MLF中標(biāo)利率已沒(méi)有政策含義。

業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家稱(chēng)，目前國(guó)有和股份行1年期同業(yè)存單利率在1.65%附近，這類(lèi)銀行投標(biāo)MLF的利率不會(huì)高出太多，中小銀行由于融資能力相對(duì)弱，投標(biāo)MLF的利率會(huì)高一些。如果流動(dòng)性充裕，MLF做得少，利率招標(biāo)機(jī)制下優(yōu)先滿足高利率投標(biāo)，則MLF中標(biāo)利率不一定低；如果央行需要用MLF投放更多中長(zhǎng)期資金，覆蓋更大范圍投標(biāo)，估計(jì)MLF中標(biāo)利率將下行。因此，考慮到工具之間的替代性，MLF投的多其他工具就用的少，市場(chǎng)對(duì)此應(yīng)理性、辯證看待。

點(diǎn)評(píng)：雖然12月MLF投放看似不多，但實(shí)際上市場(chǎng)在年末的資金以及流動(dòng)性上都是非常充裕的。央行手中的流動(dòng)性調(diào)節(jié)工具的進(jìn)一步豐富也使得其操作更加靈活便捷。

2. 美國(guó)新房庫(kù)存創(chuàng)2007年以來(lái)新高，美國(guó)樓市陰霾籠罩

當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月23日，美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了10月環(huán)比大跌后，美國(guó)11月新屋銷(xiāo)售環(huán)比上漲，但漲幅不及預(yù)期。11月待售新建住宅的供應(yīng)量增至2007年底以來(lái)的最高水平，售價(jià)中值同比下降6.3%，至40.26萬(wàn)美元。

具體來(lái)看，11月新屋銷(xiāo)售環(huán)比大增5.9%，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整后年率為66.4萬(wàn)戶(hù)，高于10月的61萬(wàn)戶(hù)，但低于預(yù)期的67萬(wàn)戶(hù)。11月新屋銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)8.7%，為2023年10月以來(lái)最大漲幅。

在新屋銷(xiāo)量大幅增長(zhǎng)背后，并非是樓市大幅回暖，而是建筑商和消費(fèi)者完成了受南方颶風(fēng)影響推遲的交易。此外，由于美國(guó)的住房負(fù)擔(dān)能力接近歷史低點(diǎn)，房屋建筑商們提供了一系列銷(xiāo)售激勵(lì)措施來(lái)推動(dòng)房屋銷(xiāo)售。

新房二手房表現(xiàn)分化

相對(duì)于新房?jī)r(jià)格的下跌，高利率下有房者惜售的心態(tài)讓二手房供應(yīng)緊張，價(jià)格更為堅(jiān)挺。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)顯示，11月成屋銷(xiāo)售較10月份增長(zhǎng)4.8%。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的年化銷(xiāo)量為415萬(wàn)戶(hù)，為3月份以來(lái)的最高水平，高于預(yù)期的408萬(wàn)戶(hù)，10月為396萬(wàn)戶(hù)。11月成屋銷(xiāo)售環(huán)比上漲4.8%，高于預(yù)期的3%，同比上漲6.1%，創(chuàng)下三年來(lái)最大漲幅。

11月底待售住宅供應(yīng)量為133萬(wàn)套，比去年11月增加了17.7%。按照目前的銷(xiāo)售速度，需要3.8個(gè)月消耗掉現(xiàn)有的庫(kù)存，而6個(gè)月被認(rèn)為是買(mǎi)方和賣(mài)方之間的平衡，整體來(lái)看市場(chǎng)供應(yīng)仍偏緊張。與此同時(shí)，供應(yīng)緊張繼續(xù)給價(jià)格帶來(lái)壓力。11月成屋價(jià)格中值同比上漲4.7%，至40.61萬(wàn)美元，創(chuàng)下歷史上11月的最高紀(jì)錄，10月份房?jī)r(jià)同比上漲4%。

過(guò)去兩年，美國(guó)成屋銷(xiāo)售低迷的重要原因是鎖定效應(yīng)，有房者不愿掛牌出售房屋、放棄此前較低的按揭貸款利率。盡管11月成屋銷(xiāo)售有所回升，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售仍因按揭貸款利率高企和庫(kù)存有限而處于困境。

成屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量的90%，但具有滯后性，11月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)通常在9月和10月簽署合同，隨后一兩個(gè)月過(guò)戶(hù)。需要注意的是，抵押貸款利率在9月份曾跌至18個(gè)月低點(diǎn)，但隨后在10月份飆升。對(duì)比來(lái)看，新屋銷(xiāo)售約占美國(guó)房屋銷(xiāo)售的10%，在簽訂合同時(shí)被計(jì)算在內(nèi)，新屋銷(xiāo)售是反映美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的領(lǐng)先指標(biāo)，每月數(shù)據(jù)波動(dòng)較大。

雙重沖擊下的樓市“眾生相”

對(duì)于不少剛需而言，他們難以負(fù)擔(dān)高利率和高房?jī)r(jià)的雙重沖擊。首次購(gòu)房者占11月成屋銷(xiāo)售的30%，高于10月的27%，但仍略低于一年前。對(duì)比來(lái)看，歷史上首次購(gòu)房者一般占市場(chǎng)的40%左右。

Appreciation Properties（富升地產(chǎn)）聯(lián)合創(chuàng)始人孫斯陶對(duì)記者表示，他在爾灣接觸到一些典型的年輕家庭客戶(hù)，夫妻兩人年收入共約30萬(wàn)美元，他們不少人現(xiàn)在租住在月租3500美元的舊公寓。他們交完稅后，基本上已經(jīng)月光。如果他們想買(mǎi)房，按現(xiàn)有6.7%的房貸利率，只能負(fù)擔(dān)得起六七十萬(wàn)美元的房子；如果他們看上的是屋況不錯(cuò)的100萬(wàn)美元的房子，月供加保險(xiǎn)雜費(fèi)算下來(lái)會(huì)達(dá)到近6000美元，銀行會(huì)認(rèn)為這樣的月供收入比負(fù)擔(dān)過(guò)重，不會(huì)批準(zhǔn)貸款。在美國(guó)買(mǎi)房，買(mǎi)家要先去銀行申請(qǐng)房貸額度，然后根據(jù)獲批的額度再去看相應(yīng)的房子。當(dāng)利率降到5.5%以下，這樣的家庭才能實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。

事實(shí)上，在疫情后低利率時(shí)期買(mǎi)房的一些民眾不幸成了高位接盤(pán)者。西雅圖經(jīng)紀(jì)公司The Koi Group創(chuàng)始人David Huynh對(duì)記者表示，2021年8月他的一位客戶(hù)在西雅圖蒙戈諾里區(qū)買(mǎi)了一套房，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)為149.8萬(wàn)美元，客戶(hù)與多個(gè)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，最后以180萬(wàn)美元達(dá)成交易，隨后出租了這套房。現(xiàn)在，由于房貸利率是2021年夏天的兩倍多，客戶(hù)發(fā)現(xiàn)即使1,499,950美元的要價(jià)也很難找到買(mǎi)家。客戶(hù)決定2025年春季將房屋重新上市，希望屆時(shí)房貸利率降低，買(mǎi)家活動(dòng)升溫。

位于華盛頓的Evergreen Properties（長(zhǎng)榮地產(chǎn)）副總經(jīng)理陳宏明對(duì)記者表示，傳統(tǒng)上冬天是樓市淡季，賣(mài)家掛牌上市的房源也少，大家普遍等到春天掛牌和看房。人們比較在意的是房貸利率，期待美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)繼續(xù)降息，房貸利率會(huì)低一點(diǎn)，這樣他們買(mǎi)房時(shí)壓力會(huì)小一些。明年30年期房貸利率或在6%左右，預(yù)計(jì)明年華盛頓一帶的樓市會(huì)比今年要熱絡(luò)一些，尤其是到明年年中的時(shí)候。根據(jù)供給和需求來(lái)看，如無(wú)意外，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)小漲。

從另一個(gè)角度看，盡管房貸利率和房?jī)r(jià)仍處在高位，但部分民眾已經(jīng)逐步習(xí)慣了6%至7%的抵押貸款利率新常態(tài)，更多的買(mǎi)家進(jìn)入了市場(chǎng)。同時(shí)，隨著美國(guó)二手房賣(mài)家逐漸接受如今的高借貸成本，今年成屋庫(kù)存開(kāi)始緩慢但穩(wěn)步地上升。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，房屋銷(xiāo)售勢(shì)頭正在增強(qiáng)。盡管按揭貸款利率仍然很高，但消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前水平越來(lái)越適應(yīng)，就業(yè)機(jī)會(huì)也在增加。不過(guò)，2024年成屋銷(xiāo)售恐怕會(huì)低于去年，而去年已經(jīng)是1995年以來(lái)最糟糕的一年。

美國(guó)樓市何時(shí)迎來(lái)“春天”？

對(duì)于滿心期待房貸利率下行的民眾來(lái)說(shuō)，接下來(lái)能否如愿尚未明朗。

許多美國(guó)購(gòu)房者曾寄希望于美聯(lián)儲(chǔ)降息周期會(huì)讓房貸利率更低，但意外的是，抵押貸款利率反而在美聯(lián)儲(chǔ)“三連降”后大幅上升。房地美數(shù)據(jù)顯示，截至12月19日當(dāng)周，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.72%，高于此前一周的6.6%。自美聯(lián)儲(chǔ)9月份開(kāi)始降息以來(lái)，美國(guó)30年期抵押貸款平均利率已從約6.1%升至約6.7%。這背后是節(jié)節(jié)走高的“全球資產(chǎn)定價(jià)之錨”，自9月份美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始降息以來(lái)，鷹派美聯(lián)儲(chǔ)等因素已經(jīng)推動(dòng)10年期美債收益率攀升逾75個(gè)基點(diǎn)。

Zillow Home Loans高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Kara Ng表示，展望未來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)和市場(chǎng)可能會(huì)根據(jù)未來(lái)公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和政策聲明做出反應(yīng)。購(gòu)房者應(yīng)該預(yù)期抵押貸款利率繼續(xù)在崎嶇不平的道路上前行，并準(zhǔn)備好在機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)采取行動(dòng)。

美國(guó)樓市全面復(fù)蘇似乎仍任重道遠(yuǎn)。按揭貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）預(yù)計(jì)，至少在未來(lái)兩年內(nèi)，按揭貸款利率仍將保持在6%以上。這樣看來(lái)，明年美國(guó)樓市大概率會(huì)有改善但無(wú)法完全“正常”。

對(duì)于習(xí)慣了現(xiàn)金購(gòu)房的外國(guó)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，安薩里認(rèn)為碰到合適的機(jī)會(huì)無(wú)需等待，而對(duì)于需要貸款的買(mǎi)家，如果他們能接受6%左右的高利率新常態(tài)，希望早些改善生活，可以多存點(diǎn)錢(qián)作為首付，或向家人借款，這樣可以少貸一些款，少點(diǎn)壓力。

特朗普2.0即將拉開(kāi)大幕，這對(duì)美國(guó)樓市影響幾何？

安薩里分析稱(chēng)，特朗普的政策對(duì)樓市的影響尚不明確。一方面，關(guān)稅、減稅和移民政策會(huì)增加赤字，推高通脹，樓市或?qū)夯涣硪环矫妫乩势辗Q(chēng)要增加新建住宅，削減建造住宅的規(guī)管，增加美國(guó)石油產(chǎn)量，這些舉措也可能抵消負(fù)面政策的影響。在不確定性籠罩之際，可以緊盯房貸利率變動(dòng)，備足資金，伺機(jī)而動(dòng)。

美亞置業(yè)集團(tuán)（Premier Capital）董事長(zhǎng)梁健立（Philip Leung）對(duì)記者表示，今年美國(guó)房產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)始回暖，又收到了客戶(hù)對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的咨詢(xún)，這是疫情后首次。客戶(hù)普遍都在觀望明年美國(guó)新政府會(huì)推出什么樣的政策，如果特朗普不折不扣地兌現(xiàn)競(jìng)選期間宣稱(chēng)的移民和關(guān)稅政策，那么按揭利率會(huì)高企，房產(chǎn)投資將會(huì)萎縮；如果減稅政策能增加人們的收入，更多人勢(shì)必會(huì)去買(mǎi)房，樓市又將是另一番景象。預(yù)計(jì)要在新政府上臺(tái)后3到6個(gè)月才能看清美國(guó)樓市未來(lái)走勢(shì)。

在安薩里看來(lái)，對(duì)于一些在疫情后低位完美“上車(chē)”的業(yè)主來(lái)說(shuō)，美國(guó)樓市則是另一個(gè)財(cái)富故事。疫情期間美國(guó)房?jī)r(jià)已上升了約50%，今年美國(guó)房?jī)r(jià)上漲約4%，明年按NAR的預(yù)測(cè)也會(huì)有2%的增幅。長(zhǎng)期來(lái)看，美國(guó)房產(chǎn)需求旺盛，供應(yīng)限制較多，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)保持堅(jiān)挺。

點(diǎn)評(píng)：人們現(xiàn)在對(duì)于2025年美國(guó)樓市能否恢復(fù)正常的擔(dān)憂依然較大，受到房貸利率、貨幣政策、財(cái)政政策、美國(guó)經(jīng)濟(jì)以及國(guó)際局勢(shì)等多重因素的綜合影響。雖然美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始了明確的降息周期，但是房貸利率并未按照人們預(yù)期的同步下降。整體來(lái)看，美國(guó)樓市是否能回春當(dāng)前依然處于非常大的不確定性。

風(fēng)險(xiǎn)提示：投資有風(fēng)險(xiǎn)。基金的過(guò)往業(yè)績(jī)及其凈值高低并不預(yù)示其未來(lái)表現(xiàn)。基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證。相關(guān)數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資人請(qǐng)?jiān)旈喕鸷贤突鹫心颊f(shuō)明書(shū)、基金產(chǎn)品資料概要等法律文件，并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。